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这一次房价真的开始止跌了。虽然止跌的范围不算大，但是给的信号非常强烈。
就在最近，中指院发布了今年上半年的房地产数据。各项数据非常得详细，非常得多。
在这众多的数据中，一丝房价止跌的曙光透露了出来。
不瞒大家说，当我看到这份数据的时候，内心是有些激动的。过去几年时间，我们就像等待戈多一样等待房价止跌，当真的出现信号时，竟有些不敢相信。
现在我站在专业的角度上，用通俗易懂的语言把这些数据拆解一下，给大家做个解读。
咱们先说新房市场。
根据中指院的数据，今年上半年重点100城新房销售面积同比下降了12%。上半年数据仍然在下降，但是拆开一看，就能发现转机。
一季度时百城新房销售面积同比下降21%，二季度数据开始大幅好转。4月份百城新房销售面积不再降了，5、6月份同比小幅下降5%、6%。
更加明显的是一线城市。在二季度一线城市的新房销售面积开始同比上涨了。
四大一线城市新房销售面积4月份同比增长19%，5月份同比增长10%，6月份同比持平。
一线城市一直是领头羊，它们的新房市场销售面积率先转正，是楼市触底的第一个信号。
新房的房价仍然是涨的。上半年百城新房的房价上涨0.59%，涨幅比去年下半年收窄0.82个点。不过因为四代住宅、五代住宅的入市，新房价格一直偏高，参考意义并不大。真正需要注意的是新房的库存。
自今年3月份新房库存结束了2021年以来的持续增加趋势，转为下降，到5月末已经连续3个月往下降了。
根据中指院的数据，重点50城可售库存去化周期在23.5个月。其中一线城市库存去化周期为13.3个月，二线城市去化周期为23.6个月，三线城市去化周期在32.4个月。
新房库存结束持续增加，开始持续减少，是楼市触底的第二个信号。
再看二手房，更能体现出来市场的真实变化。今年上半年重点城市的二手房成交热度持续性超过往年同期。
根据中指院的数据，今年上半年重点30城二手房成交96万套，同比增长6%。更加重要的是，二季度持续延续市场热度，单月同比增幅均超过10%。甚至6月份，重点30城的二手房成交热度不降反增，同比去年增长了14%。
在二手房价上面，上半年百城二手房价同比下跌2.9%，比2024年和2025年明显收窄。
上半年二手房的下跌幅度是今年一季度的跌幅贡献，进入到3月份跌幅逐渐的收窄。二季度百城二手房跌幅在窄幅波动，并没有扩大。
还有一个可喜的现象是，领投羊城市上海和深圳出现了明显的二手房止跌现象。
上海二手房从3月份起连续4个月环比上涨，深圳6月份环比转涨。
强势城市二手房价出现连续上涨，是楼市触底的第三个信号。
最后一个触底信号，来自于二手房挂牌量。
从去年年底到现在，多数城市的二手房挂牌量处在回落的态势。截止到5月底，25个重点城市二手房挂牌量为211万套，比去年10月降低了5%。
其中北京和上海下降的尤其明显。北京二手房挂牌量同比高点下降了17%，上海二手房挂牌量同比去年下降了26%。
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如果只是一个信号出现，不足以说明房地产即将触底。
但是当新房销售面积、新房库存、二手房房价、二手房挂牌量这些关键的数据都出现拐点迹象，触底的趋势就渐渐明显了。
我知道在当下情绪低迷的市场下，一说房地产触底就容易被说成房吹，遭来一片谩骂。
认为房价还得跌的人，一直拿就业和收入两个维度来论证。就业和收入都没有明显好转，凭什么觉得房地产能够触底，房价能够止跌。
这就是不了解房地产周期规律仅凭个人想象得出的结论。
我研究了过去百年以来十几个房地产泡沫破裂之后的周期复苏的案例，在漫长的下跌、触底、复苏过程中，是有一条完整的修复传导链条的。
这套房地产修复逻辑链条，大致分为5个阶段。
第一个阶段是二手房先触底。
这个触底信号有3个，一个是二手房挂牌量出现拐点，一个是二手房成交量大增，还有一个是出现个别城市或者区域二手房价连涨3个月以上。
第二个阶段是新房触市场修复。
新房市场的修复通常会比二手房晚6-12个月左右，最先出现的是库存见顶之后回落，仅接着是复成交量价的修复。
第三个阶段是房地产的投资、土地和房企资金、开工的修复。
这是楼市内部的最后修复阶段。房企销售回款，到位资金跌幅收窄，甚至转正，房地产的拿地规模止跌，新开工面积转正，全国房地产开发投资止跌。当这些数据都出现拐点时，房地产此时的回暖已经很明显了。
第四个阶段是房地产上下游链条的回暖。
建筑业、装修、家电、家居订单修复了，不再继续下跌。
第五个阶段就是经济宏观指标的修复。
GDP、就业、居民收入、消费出现回暖，经济宏观数据的温度传导到个人体感上。
看明白房地产修复逻辑的5个阶段，就会知道就业和收入是周期末端的指标。
当前房价的止跌和就业、收入关系不大，主要靠的是供给端出清造成的。
当新房供给大幅下降，存量二手房抛盘减少，供需自动平衡时，房价就出现了止跌。
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根据百年以来房地产修复的链条来看，我们当前正处在从第一阶段到第二阶段的过渡期。这一阶段叫做下跌末期。
下跌末期，房价的止跌是个缓慢的过程，会从重点一二线城市向其他城市蔓延，从城市的核心区域向近郊、远郊蔓延。
即使是出现止跌，止跌并不是发生在所有楼盘所有房产中。缺乏人口、产业的楼盘、小区，或者远郊没人的小区，房价的下跌周期还很漫长。
这种在楼市里被称为垃圾房产的房子，有可能面临的是永久性的价值重估。
也就是说，即使是房价止跌，有些房子的价格可能再也回不来，有些房子的流动性丧失是永久性的。
因为房地产的复苏周期中，房价的变化是表象。在这个表象之下，人口、房产结构、地段逻辑、财政逻辑、产品逻辑全都在发生重构，都在进入新周期。
这些房地产多个维度的重构最后综合起来，影响了市场上对于房子的价值判定。对应的就是房产之间的大洗牌。
作为个人，我们必须要充分认识到这一点。不要只关注宏观，而忽略了微观。毕竟房价在宏观层面的变化，只是影响到你手里房子的房价。
但是你手里拿着的房子价格的变化，才是实打实影响你的资产多少，影响到你未来生活的幸福与否。（米宅）
本文源自：行业资讯
作者：米宅
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